Si vous habitez Paris 17 et que vous préparez un nouveau projet immobilier pour 2026, vous vous posez sûrement la question qui déclenche tout : « Est-ce que je vends d’abord, ou est-ce que je trouve mon futur appartement avant ? »
Et c’est une excellente question. Une question structurante. Une question qui peut faire la différence entre un projet fluide… et un projet anxiogène. Aujourd’hui, je vous propose de l’explorer ensemble, en partant du terrain, de la réalité du marché, et de ce que je vois chaque semaine chez les habitants du 17ᵉ.
Ce que je constate au quotidien dans le 17ᵉ
Fin 2025, on sent une bascule. Le marché parisien n’est plus dans la période de crispation de 2023–2024. Les taux se stabilisent, certaines banques rouvrent leurs grilles, les acheteurs reviennent — prudemment, mais ils reviennent. En parallèle, les vendeurs hésitent, comparent, observent.
À Paris 17, c’est particulièrement visible.
Aux Batignolles, les appartements familiaux bien placés attirent toujours autant. Ce sont des biens rares, recherchés, et leur vente reste dynamique malgré la prudence ambiante.
Aux Épinettes, c’est plus nuancé : certains biens se vendent vite, d’autres demandent une stratégie fine. Le DPE pèse plus lourd qu’avant. L’état du bien, l’immeuble, la rue, l’étage, les travaux : tout compte, encore plus qu’il y a quelques années.
Si vous lancez un projet aujourd’hui, il se concrétisera probablement en 2026. Et 2026 s’annonce comme une année intéressante — pas euphorique, mais stable, plus lisible, plus rationnelle.
C’est dans ce contexte que vous devez décider, avec lucidité et sérénité, si vous vendez avant d’acheter… ou si vous faites l’inverse.
1. Ce choix dépend d’abord de vous — de votre vie, votre bien, votre capacité, votre rythme
Lorsque des propriétaires me demandent : « Cécile, qu’est-ce qu’on devrait faire ? », je leur réponds toujours : « Avant de répondre, dites-moi votre situation, votre projet, vos contraintes, vos envies. »
Parce qu’un projet immobilier n’est jamais une opération neutre.
Ce n’est pas un tableau Excel. C’est votre vie. Votre quotidien. Votre famille. Votre avenir. Vos nœuds de stress. Vos envies profondes.
Vendre avant ou acheter avant dépend d’abord de :
votre capacité d’emprunt réelle,
la “vendabilité” de votre appartement actuel,
le type de bien que vous recherchez,
la rareté de ce bien sur votre secteur,
votre tolérance au stress,
votre calendrier familial ou professionnel.
On ne prend pas la même décision quand on cherche un 3 pièces lumineux aux Batignolles que lorsqu’on possède un 2 pièces à rénover aux Épinettes.
On ne prend pas la même décision quand on a deux enfants en bas âge qu’en étant à la retraite.
On ne prend pas la même décision quand on a un dossier bancaire solide ou lorsqu’on est proche de la limite d’endettement.
Votre projet mérite une réponse faite sur mesure. Pas un dogme.
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Vous y trouverez les bases stratégiques pour structurer votre projet 2026.
2. Acheter avant de vendre : une stratégie séduisante, mais qui demande une vraie lucidité
Beaucoup de propriétaires aimeraient acheter avant de vendre. Et je comprends pourquoi. Surtout aux Batignolles, où les appartements familiaux avec charme, étage élevé, belle rénovation, se comptent sur les doigts d’une main.
Lorsqu’un bien rare se présente, vous voulez pouvoir vous positionner. C’est normal.
Mais acheter avant implique une chose très simple, qu’on a parfois tendance à oublier : cela signifie quevous portez deux opérations en parallèle.
Et porter deux opérations, c’est porter :
deux biens,
deux financements potentiels,
un prêt relais probable,
un calendrier de vente qui devient un impératif.
Le prêt relais : parlons-en clairement, pas comme dans les brochures
Fin 2025, les banques ont commencé à relâcher un peu la pression, mais le prêt relais n’a rien d’un “outil miracle”.
Il fonctionne très bien dans certains cas, beaucoup moins dans d’autres.
Concrètement, la banque avance 60 à 70 % de la valeur estimée de votre bien actuel. Cela signifie que vous devez être capable de financer la partie restante (apport, crédit complémentaire). Cela signifie aussi que vous devrez payer les intérêts — même si beaucoup de banques acceptent un lissage partiel.
Mais surtout, cela signifie que votre bien doit être attractif, bien estimé, bien présenté.
Sinon, c’est la double peine :
le crédit vous pèse,
la vente traîne,
et le stress augmente.
Le piège psychologique le plus courant
Ce n’est pas l'argent.
Ce n’est pas le taux.
Ce n’est pas le DPE.
C’est la pression.
La pression de devoir vendre à un moment précis.
La pression d’avoir déjà signé pour un autre logement.
La pression de voir passer les semaines.
La pression d’avoir une banque qui vous demande des comptes.
Acheter avant peut être une excellente stratégie, mais seulement si :
vous êtes à l’aise avec cette idée,
vous avez un bon matelas financier,
votre appartement actuel a une forte attractivité,
et que vous avez un accompagnement qui sécurise les deux opérations.
Dans certains cas, c’est la stratégie idéale.
Dans d’autres, c’est une erreur très coûteuse.
3. Vendre avant d’acheter : la stratégie de la sécurité — mais aussi de la liberté
Quand vous vendez avant d’acheter, vous éliminez la complexité financière.
Vous savez exactement combien vous possédez.
Vous êtes un acheteur solide, qui rassure les vendeurs.
Votre taux d’emprunt est optimisé, votre dossier est clair, votre budget défini.
Vendre avant, c’est une manière de reprendre le contrôle.
Mais bien sûr, cela demande une organisation logistique :
une période transitoire,
un logement temporaire,
parfois un garde-meuble,
ou une clause d’occupation post-vente (qui fonctionne très bien à Paris et que je négocie souvent).
Et quand c’est bien préparé, cette transition se passe très bien.
Le grand avantage psychologique : le calme
Vous choisissez votre futur bien dans un autre état d’esprit.
Vous ne vous précipitez pas.
Vous repérez mieux les défauts.
Vous négociez plus librement.
Dans un marché stabilisé mais sélectif comme celui de Paris 17, en 2026, être acheteur serein est un avantage immense.
Aux Épinettes, où les ventes peuvent être plus irrégulières, vendre avant est souvent la meilleure décision.
4. Paris 17 : quand le quartier dicte la stratégie
Je ne peux pas vous parler de stratégies sans parlerdu 17ᵉ. Parce que c’est mon terrain. Et parce qu’ici, “Paris 17” n’existe pas vraiment : il y a deux marchés en un.
Aux Batignolles : la rareté règne
Les biens familiaux bien placés restent très demandés.
Les bons produits partent encore rapidement.
L’équilibre de marché favorise une stratégie d’achat avant dans certains cas — mais avec des garde-fous.
Aux Épinettes : la sélection s’est intensifiée
Les acheteurs comparent.
Ils challengent les DPE.
Ils étudient les charges, le potentiel, les travaux, l’état des parties communes.
Un bien attractif se vendra bien. Un bien “moyen” mettra plus de temps.
Ici, vendre avant est souvent plus sage.
5. Le coût réel d’un projet mal séquencé
Ce que je vois trop souvent, ce sont des propriétaires qui ont sous-estimé le coût mental, financier et logistique d’un projet achat-revente mal préparé.
Acheter avant, sans stratégie, peut coûter cher en intérêts, en assurance, en frais transitoires.
Vendre avant, sans réflexion, peut générer une anxiété inutile.
Mais bien préparé, structuré, accompagné…
un projet immobilier peut être étonnamment fluide.
Le mot de Cécile
Un projet immobilier, c’est un projet de vie.
On ne le sécurise pas avec des théories ou des recettes universelles.
On le sécurise en comprenant votre situation unique : votre bien, vos finances, votre rythme, votre seuil de stress, votre quartier.Chaque jour, j’aide des propriétaires comme vous à Paris 17 à prendre la bonne décision : celle qui leur ressemble, qui respecte leur réalité, qui protège leur avenir.
C’est cette approche-là, et pas une autre, qui permet de faire les bons choix.
Si vous lisez ces lignes, c’est que votre projet avance.
Vous êtes en train de réfléchir, d’anticiper, de comprendre. Et c’est exactement ce qu’il faut faire.
Pour vous accompagner plus loin, j’ai créé plusieurs GUIDES PRATIQUES GRATUITS pour les propriétaires et acheteurs du 17ᵉ.
Ils vous aideront à :
clarifier votre stratégie (vendre avant / acheter avant),
éviter les erreurs coûteuses,
optimiser votre financement,
anticiper le marché de 2026,
structurer votre projet sereinement.
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À très bientôt,
Cécile
